ماهي حجية عقد البيع الابتدائي الغير مسجل امام المحاكم؟

العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه

- العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى . نفرق هنا بين حالتين :1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه - الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية .2- كون المبيع عقارا - هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات 

ومن ثم فإن العقد الأبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير - والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى  - لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لاتمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية 

قيام  ام  ببيع شقتها لابنتها الوحيده بموجب عقد بيع شقة مذكور ثمن البيع و صادر له حكم صحة توقيع بحضور البائع (الام) وبالاضافه الي   عقد وكاله رسمي بالشقه  لها بالبيع للنفس او للغير لا يجوز الغاءه الا بحضور الطرفين و كذلك قامت البنت بتغير الكهرباء و الغاز و التليفون باسمها فهل هذا كافي و يحمي البنت من ان يورث معها احد 

شكرا على الدعوه واتفق مع اجابة الزميل  محمد صبرى 

بسم الله اما بعد ؛؛؛؛

ان العقد الابتدائي والغير موثق او مسجل من الجهه المختصه بذلك له حجية الورقه العرفيه امام المحاكم المدنيه ؛وتوفيرا لدواعي ومبررات الاثبات امام المحكمه من صحة الورقه من عدمه وجب على مالك العقد الابتائي امران ؛

اولهما :- توثيق العقد امام جهة الاشهار والتوثيق .

أو

ثانياً :- اقامة دعوى صحة توقيع امام محكمة اول درجه ويمكن ان يكون موضوعها صحة ونفاذ عقد البيع

نفرق هنا بين حالتين : 1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه - الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية . 2- كون المبيع عقارا - هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات . نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط

عقد البيع الغير مسجل ليس له حجة امام المحاكم الا اذا كان مصحوبا بوضع اليد

وهنا تكون دلا لته على سبيل الاستدلال

لا يضمن سوى إلتزامات شخصية بين المتعاقدين