فلان رفع دعوى صحة ونفاذ و سبقه عدة عقود ابتدائية غير مسجلة في الشهر العقاري والعقد الاصلي قام اول بائع برفع دعوى صحة ونفاذ من زمن وقد شطبت ما الحكم؟

الحل كما حدث معي في تلك القضية هو تتبع ملكية الارض من البداية الي ان وصلت لعقد صحة ونفاذ مسجل وقمت بطلب صورة رسمية من العقد وعندما اخذتها اثبت ملكية اول مالك لها وقمت بتسلسل عقود البيع الي ان وصلت الي الاخيرين وقمت بالتسجيل في وجودهم وبالتالي اقر القاضي بالدعوى

دعوى صحة التعاقد تعد وسيلة لإجبار البائع على تنفيذ إلتزامه بنقل الملكية تنفيذاً عينياً، يحصل بموجبها المشتري على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية.

فإذا امتنع البائع عن تنفيذ إلتزامه بنقل الملكية والقيام بالأعمال اللازمة لذلك، جاز للمشتري إجباره على تنفيذ هذا الإلتزام عيناً وذلك عن طريق الدعوى سالفة الذكر.

ألقت المادة 466 من القانون المدني على عاتق البائع عبئ القيام بكل ما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري.

كما نصت المادة 71 من القانون المدني على أنه إذا أخل أحد طرفي العقد الإبتدائي بإلتزامه بإبرام العقد النهائي كان للطرف الآخر إذا لم يكن مخلاً بإلتزاماته أن يطلب الحكم في مواجهته بصحة العقد الإبتدائي ونفاذه ويقوم العقد بصحة ونفاذ عقد العقد الإبتدائي مقام العقد النهائي.

بدايةً يجب أن تكون دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مقبولة ولا تكون الدعوى مقبولة إلا إذا توافر فيها ثلاث شروط :-

الشرط الأول: الوفاء بكامل الثمن.

الشرط الثاني : أن يكون التسجيل الناقل للملكية ممكناً: اذ لا يمكن إجبار المدين على تنفيذ الإلتزام عيناً إلا إذا كان ممكناً فلا يحكم للمشتري بصحة ونفاذ البيع إلا إذا كان انتقال الملكية آلية وتسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين وبالتالي لا يجوز الحكم بصحة التعاقد إذا كان البائع غير مالك للعقار لأن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا أن كان البائع مالكاً، لذلك لا يجوز للمحكمة في حالة توالي البيوع أن تحكم بصحة تعاقد المشتري الأول إذا سبق المشتري الثاني في التسجيل.

الشرط الثالث: وجوب تسجيل صحيفة الدعوى: فالحكم بصحة ونفاذ العقد يقوم مقام تسجيل العقد من حيث إنتقال ملكية العقار إلى المشتري إذا قام المشتري بتسجيل الحكم بالصحة والنفاذ.

ولما كان نظر الدعوى والحكم فيها يستغرق عادةً وقتاً يمكن فيه للبائع التصرف مرة أخرى في العقار بالبيع أو الرهن أو غير ذلك في مواجهة المشتري وحماية للمشتري من هذه التصرفات أوجب المشرع بالمادة 11 من قانون التسجيل العقاري شهر دعوى صحة التعاقد بتسجيل صحيفتها بعد إعلانها وغيرها بجدول المحكمة وبذلك يصبح المشتري في مأمن من تصرفات البائع وعند حصول المشتري على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع أُشر بمنطوق النهائي على هامش تسجيل الصحيفة وعندها يكون الحكم حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة وليس تاريخ الحكم.

وعلى ذلك فإن حماية المشتري عملياً لا تنشأ إلا من الوقت الذي يقوم فيه بتسجيل صحيفة الدعوى على النحو السابق .

تطبيقا لما سبق تجدر الملاحظة ان المشكل المطروح يتعلق بمسالة تنازع تواريخ تسجيل صحائف الدعوى: الدعوى الاولى القاضي فيها بالشطب و الدعوى القائم بها فلان  لانه و كما ذكر السائل فان اصحاب العقود الابتدائية لم يبادرو بتسجيل العقود.

فالسؤال المطروح أي الدعويين ستكون بالنسبة للقضاء اسبق في التسجيل ليحكم لفائدتها، و هل يمكن للبائع الاول الاستفادة بتاريخ تسجيل صحيفته القديمة و معارضة فلان به؟

للاجابة عن هذا التساؤل وجد تحديد مفهوم قرار الشطب و دراسة اثاره:

لقد حدد المشرع ايضا بالمادة ( 82 ) مرافعات سبب قرار المحكمة بشطب الدعوي وهو تخلف الخصوم – المدعي و المدعي عليه – عن حضور الجلسة المحددة لنظر الدعوي فإذا انقضى ستون يوما ولم يطلب أحد الخصوم السير فيها ، أو لم يحضر الطرفان بعد السير فيها أو تم التجديد بالجدول ولم يتم الإعلان بالتجديد خلال ستون يوما من تاريخ الشطب،اعتبرت كأن لم تكن.

و يجوز لصاحب المصلحه ومن له الصفة طلب تجديد الدعوي من الشطب ان لم ينقضي اجل ستين يوما من تاريخ قرار الشطب اما اذا انقضى اجل التجديد فيكون مال الدعوى بالحكم كأن لم تكن وهو مما يستلزم – اذا كان هناك وجه – اعاده رفع الدعوي من جديد مع اعاده تحمل مصاريف اعاده رفع الدعوى.

المقرر فى قضاء محكمة النقض المصرية أن الدفع باعتبار الدعوى كأن لم تكن لعدم تجديدها من الشطب خلال الميعاد الذى نص عليه القانون لا يتعلق بالنظام العام فلا تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها وإنما يجب أن يتمسك به الخصم الذى تقرر لمصلحته .

و نرجح ان اجل الستين يوما قد انقضى لانك ذكرت في سؤالك ان اول بائع قام برفع دعوى صحة ونفاذ من "زمن". ..  لذلك وجب لفلان في اطار دعواه ان يتمسك بان قضية البائع الاول قد قضي فيها ب"كان لم تكن"، كل ذلك ليستفيد من اثار شهر وتسجيل صحيفة دعواه، و ان لبت دعواه شروط الدعوى الثلاث السابق ذكرها فسيقضى لصالح الدعوى دون ادنى شك و لن تحول دعوى البائع الاول دون ذلك.

دعوى صحة التعاقد تعد وسيلة لإجبار البائع على تنفيذ إلتزامه بنقل الملكية تنفيذاً عينياً، يحصل بموجبها المشتري على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية.

ان دعوى صحة ونفاذ العقد هي دعوى صحيحة لغايات الزام الشخص المتعاقد وهو البائع على تنفيذ ما تم التعاقد عليه اي الزامه بنقل ملكية مال غير منقولومن شروط قبول الدعوى امام المحاكم ان يكون المشتري قد اوفى بالتزاماته المكترتبة عليه بموجب العقد منها دفع الثمن بالاضافة الى ان يكون محل العقد ممكن تنفيذه

عندي نفس القضية ومش لاقي ليها حل