وفقا لمعيار الإستثمار العقاري ... كيف يتم عملية إعادة تقييم الأصول الثابتة وماهي الأنشطة التي تخضع لعملية إعادة التقييم ؟ سؤال هام ..

شروط إعادة تقييم الأصول الثابتة وفق معيار المحاسبة الدولية رقم  (16) الممتلكات والمصانع والمعدات  

 

 

تقتصر حالات إعادة تقييم الأصول الثابتة فقط على الحالات التى تسـمح بهـا القـوانين والانظمة السارية ، ويراعى تطبيق الأحكام الخاصة بإعادة التقييم بمـا لا يتعارض مع أحكام هذه القوانين والأنظمة .

 

 عند إعادة تقييم الأصل الثابت يجب أن تعكس قيمة اعادة التقييم القيمـة العادلـة لهـذا الأصل في تاريخ إعادة التقييم ، وتتمثل القيمة العادلة للأصول الثابتة عادة فـي قيمتهـا السوقية ، ويجب تحديد هذه القيمة بمعرفة خبراء مستقلين عن المنشأة متخصصـين فـي التقييم والتثمين.

 

عندما يتعذر تحديد القيمة السوقية للأصل بسبب الطبيعة المتخصصة له أو بسبب عـدم إمكان تداوله إلا من خلال منشأة مستقلة يتم تقييمه على أساس القيمة الاسـتبدالية بعـد خصم مجمع الإهلاك ، وفى حالة ما إذا كان من المحتمل استخدام الأصل في غـرض آخر يتم تقييمه وفقا لنفس الأسس المتبعة في تقييم الأصول المستخدمة في هذا الغـرض الآخر.

 

عندما يعاد تقييم أحد بنود الأصول الثابتة فيجب اعادة تقييم كل بنود مجموعة الأصـول الثابتة التى ينتمي إليها هذا البند في نفس الوقت حتى يمكن تجنب التقييم الانتقائي ، وما يترتب عليه من ظهور بنود المجموعة الواحدة في القوائم المالية مقومة بأسس مختلفة ،ويمكن اعادة تقييم المجموعة الواحدة من الأصول بالتتابع بشرط إتمـام عمليـة إعـادة التقييم خلال فترة زمنية قصيرة وأن يتم تحديثها كلما لزم ذلك .

 

مجموعة الأصول الثابتة هى مجموعة من بنود الأصـول ذات الطبيعـة والاسـتخدام المتشابهين في عمليات المنشأة .

 ومن أمثلة هذه المجموعات : الأراضي ، المبانى ، الآلات ، السفن ، الطـائرات ،السيارات ، الأثاث والتركيبات ، المعدات المكتبية وغيرها .

 

 عند إعادة تقييم الأصول الثابتة يعالج مجمع الإهلاك في تاريخ اعـادة التقيـيم بإحـدى طريقتين :

 ( أ ) بإعادة حسابه بالنسبة والتناسب إلى التغير الإجمالي في القيمة الدفتريـة للأصـل بحيث تكون القيمة الدفترية للأصل بعد اعادة التقييم مساوية لقيمته وفقاً للتقيـيم ،وتستخدم هذه الطريقة عادة عند اعادة تقييم الأصل على أساس القيمة الاسـتبدالية بعد خصم مجمع الإهلاك .

 ( ب ) باستبعاده من إجمالي قيمة الأصل الظاهرة في القوائم المالية وتعدل صافى القيمة إلى قيمة الأصل بعد اعادة التقييم ، وتستخدم هذه الطريقة عادة عند إعادة تقيـيم الأصل على أساس القيمة السوقية .

 

عند زيادة القيمة الدفترية للأصل نتيجة إعادة التقييم يجب إضافة هذه الزيادة إلى حقوق الملكية تحت مسمى " فائض اعادة التقييم " إلا إذا كان قد سبق إثبات النقص فـي قيمـة نفس الأصل نتيجة إعادة تقييمه في السنوات السابقة كمصروف ، ففي هذه الحالة يجـب إثبات هذه الزيادة كإيراد في حدود المصروف السابق إثباته .

 

في حالة انخفاض القيمة الدفترية للأصل نتيجة إعادة التقييم يجب إثبات هذا الانخفـاض كمصروف ، إلا إذا كان قد تم إعادة تقييم نفس الأصل في السنوات السابقة ونـتج عـن ذلك فائض اعادة تقييم ، ففي هذه الحالة يجب خصم قيمة هذا الانخفـاض مـن فـائض اعادة التقييم في حدود رصيد هذا الفائض .

 

 

يمكن تحويل فائض إعادة التقييم إلى حساب الأرباح المحتجزة عندما يتحقق هذا الفائض، ويتحقق إجمالي الفائض عند الاستغناء عن أو التخلص من الأصل ، وقد يتحقـق هـذا الفائض جزئيا نتيجة استخدام المنشأة لهذا الأصل ، وفى هذه الحالة فان القيمة المحققـة من الفائض تتمثل في الفرق بين الإهلاك المحسوب على أساس القيمة الدفترية للأصـل بعد إعادة التقييم وبين الإهلاك المحسوب على أساس التكلفة الأصلية لهـذا الأصـل ،وفى كلتا الحالتين يجب ألا يتم التحويل من حساب فائض اعادة التقييم إلى حساب الأرباح المحتجزة من خلال قائمة الدخل .

معيار رقم (40) الاستثمارات العقارية حدد اتباع نموذجين

  نموذج القيمة العادلة :

 

 

بعد الاعتراف المبدئي يتوجب على المشروع الذى يختار نموذج القيمة العادلة ان يقيس جميع العقارات الاستثمارية بالقيمة العادلة يتوجب تضمين المكسب او الخسارة الناتجة عن التغير في القيمة العادلة للممتلكات في صافي الربح او الخسارة في الفترة التى تنشأ فيها .

 

نموذج التكلفة

 

بعد الاعتراف المبدئي فانه يتوجب على المشروع الذى اختار نموذج التكلفة ان يقيس جميع ممتلكاته الاستثمارية بما يتفق مع معيار المحاسبة الدولي رقم (16) الممتلكات والمصانع والمعدات

 

الفرق بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة ان الاول يتم تقييم العقار الاستثمارى به اول مره ويتم ادراج زيادة القيمة للعقار او خسارة القيمة ضمن حقوق المساهمين وفي حال تم اعادة التقييم يتم اثبات المكسب او الخسارة مباشرة في قائمة الدخل اما نموذج التكلفة يتم اثبات قيمة العقار بالتكلفة ويتم ادارج له اهلاك سنوى ثابت وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولي رقم (16) الممتلكات والمصانع والمعدات . 

انشطة الاستثمار الايجاري والتطوير العقاري هي التي تخضع لاعادة التقييم اما تجارة الاراضي فلا تخصع لان الارض في هذه الحالة سلعة وليست اصل .. يتم التقييم بناء علي معطيات القيمة الدفترية ومجمع الاهلاك وسعر السوق ..

ابجديات تقيم الاصول وفقا للاتى : 

 1/ سعر السوق 

 2/ القيمة الدفتـرية  ( المقصود بعد خصم قيمة الاهلاك  او تقييم التقادم الفنَى)