شركة عقارات باعت بناية بها عدد مقدر من الشقق (شقة لكل فرد ) بموجب عقود بيع سليمة فلمن نؤول ملكية قطعة الارض ؟ هل للساكن بالطابق الارضي ام لكل السكان؟

 لكل السكان ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك بعقود البيع المبرمه للسكان 

 

تكون ملكية الشقق والطبقات، إما أجزاء مفرزة أو مشتركة. والملكية تشمل ثلاث سلطات ( الاستعمال – الاستغلال – التصرف). والملكية المشتركة نتكلم فيها عن هذه السلطات الثلاث:1- الاستعمال : ومعناه الإفادة المباشرة للمالك من مُلكه (سيارة أو أرض زراعية)2- الاستغلال : المالك ينتفع بالشيء عن طريق الغير، أو الاستثمار. وبعض الأموال لا تقبل إلا الاستغلال مثل الأسهم والسندات.3- التصرف : وينصرف الذهن عن ذكر التصرف إلى التصرف المقصود به: (1) تصرفاً ناقلاً للملكية، كالبيع أو المقايضة. ويُعتبر أيضاً من قبيل التصرف (2) ترتيب حق عيني على العقار، سواء حق عيني أصلي (مثل الانتفاع / الارتفاق) أو حق عيني تبعي (مثل الرهن). ( رهن الشقة – تحت البناء ) وفي هذا أحد أمرين: (1) إما مالك الشقة يملك الأرض أو له حصة فيها، وفي هذه الحالة يجوز رهن الأرض وبالتبعية يجوز رهن الشقة، (2) أما إذا لم يكن يملك الأرض أو له حصة فيها، فتسري على هذه الحالة قاعدة بطلان رهن المال المستقبل، بمعنى لا يجوز التصرف فيه. أما القانون الفرنسي فقد أجاز ذلك لتسهيل العمليات على العقار.

 

( إمكانية تقييد سلطة المالك في التصرف – مداه وصوره ) في تقييد سلطة المالك؛ فإن الوسيلة التقليدية هي وضع شرط مانع من التصرف، وفق المادة323 مدني، متى كان الباعث مشروعاً والمدة معقولة. وهناك نوعين من القيود التي ترد على سلطة المالك:1- قيود مصدرها الاتفاق (قيود اتفاقية)،2- قيود مصدرها القانون (قيود قانونية).

 

القيد الأول – اشتراط المُلاك فيما بينهم منع التصرف في العقار مجزأً بافتراض أن عمارة بها10 شقق،5 أدوار وفي كل دور شقتين، ويريدون المحافظة على الطابع الأرستقراطي للسكن، لكن أراد أحد السكان أن يقسم شقته إلى شقتين، وهذا يؤدي بالتالي إلى كثرة عدد السكان في العقار، ويترتب عليه انخفاض قيمة العقار، فلا يُعطي ذلك انطباعاً جيداً، فالمُلاك لهم الاتفاق على منع ذلك. أما الاتجاه الفرنسي القضائي، فيرى مشروعية هذا الشرط، لأن فيه مصلحة مشروعة، ويهدف للحفاظ على الطابع العام للعقار. ويندرج تحت اصطلاح الطابع العام: سكني أو سكن راقي أو سكن متوسط أو سكن شعبي ... أي يتأثر الطابع العام بعدد السكان. والاتجاه الثاني، يرى أننا عندما نجيز هذا الشرط فنحن نعتدي على حق الملكية الفردية التي من جوهره سلطة المالك في التصرف. ويرى الفقه المصري، وليس هناك قضاء في ذلك، أنه ليس هناك ما يحول أو يمنع المالك من التصرف في ملكه، أي شقته مجزئه إلا في اتفاق يُجمع عليه جميع ملاك الوحدات السكنية، لأنه يتعلق بملكية مفرزة فلا بد من موافقة جميع الملاك، ولا تكفي الأغلبية. وهذا القيد إما يرد في سند الملكية أو لائحة الملاك، ولكن بشرط أن يكون الجميع قد وافقوا على اللائحة. وهذا الشرط يُعتبر من قبيل المنع من التصرف الذي ينبغي إخضاعه للمادة328 مدني، كما يكون منع كلي أو منع جزئي، فتجتمع القيود الواردة في المادة (أن يكون هناك مصلحة أو باعث مشروع، وأن تكون المدة معقولة)، وإذا لم تتوفر الشروط فيكون المنع باطلاً. وفي جميع الأحوال لا بد أن يوافق الجميع، ولا تكفي الأغلبية.

 

القيد الثاني – تقييد غُرَف الخدمة وملحقات الشقة وغُرف الخدمة أو ملحقات الشقة مثل البدروم أو غرفة السائق أو الخادم، أو شقة لها غرفة ملحقة بباب مستقل، أو غرفة نوم في البدروم... مثل كل هذه هل يجوز التصرف فيها استقلالاً عن الوحدة السكنية؟ نفس المشكلة في التصرف في الوحدة السكنية المُجزئة لأن يترتب عليها تزايد عدد السكان في العقار أو المترددين عليه، وبالتالي هذا يؤدي لانحفاض القيمة الاقتصادية للعقار؛ فالسكان لهم مصلحة في منع التصرف في غرف الخدمة إلى الغير. ولقد قضت محكمة النقض الفرنسية أنه ليس هناك ما يمنع من التصرف في غرف الخدمة إلى شخص من الغير في بعض الأحكام، وفي أخرى لا يجوز (يُراجع الكتاب)، فهذا القيد يتعارض مع حق الملكية.

 

[ القيود القانونية التي ترد على المالك في سلطة التصرف ] وهذه القيود مصدرها نص في القانون، وهناك قيدين نجدهم في نصوص كتيرة في القانون، مثلاً (2) الشفعة وحدودها في بيع الشقق والطبقات، فالشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية، وأهم صورها بسبب الجوار، وهذه لها ثلاث حالات:1- الشفعة في المباني ، والأراضي المعدة للبناء: وهي الأراضي الواقعة داخل كردون المدن والقرى، أياً كان الاستعمال الفعلي لهذه الأراضي2- الشفعة في الأراضي غير المعدة للبناء: وهي الأراضي الزراعية أو تلك التي تقع خارج كردون المباني.3- أن تكون الأرض للجار عليها حق ارتفاق للغير الحالة الأولى – يكفي التجاور، ولو من جانب واحد وبأي مساحة كانت ولو شبر. والحالة الثانية – لا بد من تجاور من جهة، تكون عرض ارض الشفيع فيه يساوي نصف قيمة الجار. الأراضي المعدة للبناء – نحن نتكلم عن مباني، وبالتالي عن ملكية الشقق والطبقات، يكفي التجاور الرأسي أو الأفقي، لو فوقي، أو تحتي، يميناً أو يساراً. أما بفرض أن أحداً يمتلك وحدة سكنية في الطابق الرابع، وهناك وحدة تباع في الطابق العاشر، فهل له الشفعة؟ (الفرض الأول) إن الملاك يشتركون في الأرض، فهو مالك للأرض على الشيوع، فيقدر أن يطلب الشفعة على أساس الشيوع في ملكية الأرض. (الفرض الثاني) بفرض أن الأرض ليست مملوكة لمالكي الوحدات، لكن هم جميعاً ملاك على الشيوع في الحوائط، وبالتالي يقدر أن يطلب الشفعة على أساس الشيوع في ملكية الحوائط. ويجوز لمالك الشقة أن يطلب الشفعة في أي وحدة سكنية في العقار ما لم يكن قد تنازل صراحة أو ضمناً عن الحق في طلب الشفعة. إن كان التنازل (صراحةً) فلا توجد مشكلة، ففي عقود البيع يرد النص على عدم جواز طلب الشفعة في أي وحدة بالعقار، إذن فهذا اتفاق صريح، ولا اجتهاد مع النص. أما إن كان التنازل (ضمناً) في العقارات التي تنشأ بقصد بيع وحداتها للغير، كأن يقوم أربعة شركاء ببناء عمارة سكنية ويملكونها للغير، وقسموا بينهم العقار، كل واحد أخذ عدداً معيناً من الشقق لكي يقوم ببيعها، أي أنهم وهو في وقت بناء العقار يعرفون أنهم سيقسمون الوحدات وسيبيعونها، وهنا يُعتبر الملاك أنهم تنازلوا عن حق الشفعة. أما في القصد بالبيع، فيفترض فيها التنازل عن الحق في طلب الشفعة. أما العقارات التي تنشأ بقصد السُكنى، ... قيام أحد الملاك ببيع شقته أو وحدته السكنية يُفترض أنه نائب عن أولاده وزوجته، فلا يقدر أن يطلب الشفعة (حكم نقض ص92). (القيد الوارد في الفقرة الأولى من المادة13 ) – من ضمن القوانين سيئة السمعة التي ساهمت في خلق أزمة الإسكان في مصر، وجعلت الناس تعزف عن الاستثمار في المباني، من ضمن النصوص الغريبة ما ورد في الفقرة الأولى من المادة13: (لا يجوز أن يبيع أو يؤجر مفروش أكثر من ثلث وحدات المبنى) لأنه قيد على سلطة التصرف، وهذا القيد في رأينا يُعتبر ملغياً بصدور قانون4 لسنة1996 الذي أعاد العلاقة الإيجارية للقانون المدني.

 

القيد الثالث – حظر امتلاك الأجانب للأراضي الفضاء والعقارات المبنية العقار، سواءٌ أكان مبنى أو أرض فضاء، يتعلق بسيادة الدولة. ولقد قال د. أحمد سلامة: (إن الأجنبي الذي يملك عقار يُمارس جزء من السيادة على إقليم الدولة)، لذا فإننا نرى أن كل دول العالم تُقيِّد الأجانب. وهذا قيد عام، لكن بما أن دراستنا خاصة بالعقارات التي بها وحدات، فإذا كان هناك عقار مملوك على الشيوع أكثر من5 وحدات، وبه ملاك، وبهذا لا يعنينا بصفة مباشرة، لذلك لا توسع فيه (ص94).

 

المبحث السادس – حقوق والتزامات الملاك على الأجزاء المشتركة، والنطاق القانوني للأجزاء المشتركة. ما هي الأجزاء المشتركة؟ هو كل جزء يُعد بطبيعته للاستعمال المشترك أو كل جزء يرد في لائحة اتحاد الملاك أنه مخصص للاستعمال المشترك لجميع الملاك أو لبعض منهم. وذكرنا أيضاً أن تحديد ما إذا كان الجزء مشترك أم مفرز، ليس من مسائل الواقع، لكن من القانون لذا تيقيد فيها القاضي (1) بسندات الملكية، (2) أن التحديد لا يُحدد بطريقة واقعية، ولكن يُحدد بصورة مجردة. والقاضي لا ينظر للاستعمال الفعلي لكن بنظرة مجردة، لذلك فالجراج مشترك حتى ولو كان لا يستخدمه مالك أحد الوحدات بالعقار، وبالمثل المدخل والأرض. والجزء المشترك لا بد أن يكون ضروري للانتفاع بالطبقة أو الشقة. وبخلاف ذلك لا يُعتبر جزء كشترك مثل الأراضي الفضاء التابعة للعقار، لأن الجزء يجب أن يكون جزء مملوك ملكية مشتركة، أي على الشيوع، ملكيةً مفرزةً. ويتطلب بالضرورة ملكية مفرزة لي تكون لك حصة في الأرض، فيجب أن تكون للمالك ملكية مفرزة (وحدة سكنية – مخزن - ... )، وتبعاً لذلك فلقد قُضِيَ بأنه لا يجوز لمالك العقار الذي تصرف في وحداته كاملةً إلى الغير أن يحتفظ بحقه في استعمال واجهة العقار في الدعاية والإعلان. أما القضاء الفرنسي فقد رأى أن هذا شرط باطل، فيجب أن يكون المالك مالكاً لجزء مفرز، وإذا تخلص من كل الوحدات وباعها للغير، فلم يعُد له جزء مشترك. كما سار هذا القضاء وتبناه أيضاً القضاء المصري، فلا يتقيد جزء مشترك مع عدم وجود جزء مفرز.

 

الأجزاء المشتركة ( الاستعمال – الاستغلال – التصرف) تقدير حصة الشريك في الأجزاء المفرزة / سلطة التصرف / استعمال الأجزاء المشتركة / قيود استعمال الأجزاء المشتركة ، التزام المالك في المساهمة / إدارة الأجزاء المشتركة واتحاد ملاك العقار والشاغلين. ( تقدير حصة الشريك ) : بعض التشريعات لم تتطلب تطبيق المبادئ التالية لتحدد قيمة الجزء المفرز المملوك له في العقار. ولقد نظم ذلك في القانون المدني المصري، في الفقرة الثانية من المادة856 – فما المفروض أن يحصل عملاً؟ إن العقار24 قيراط ×24 سهم =576 سهماً، وهذه الأخيرة ÷5 أدوار ×100 متر مساحة الشقة =500 م، وتقسم هذه على عدد الأسهم؛ أي576 ÷500 = كذا سهم للشقة. وبافتراض أن كل وحدات العقار متساوية في القيمة، وهذا في الواقع غير صحيح (أي غير واقعي)، لذا عندما نقوم ببيع العقار أول مرة تتحدد حصة الشقة في الأجزاء المشتركة، وذلك عند أول عقد يُحرر عنها فيكتب فيه عدد الأسهم، بينهم الأجزاء المشتركة، ويَنفُذ هذا التحديد في مواجهة الخلف الخاص أو من يخلف المالك في ملكية الشقة. اتحاد الشاغلين لم يلغِ الملاك وممكن التوفيق معهم. فهي قسمة اتفاقية بين الملاك، وعند الاتفاق نحدد عدد الأسهم. أما إن كانت القسمة قضائية، فيحددها خبير ينتدبه القاضي، والأول بدوره يحدد عدد الأسهم. وما يحدث عملاً هو أن الشقة تُباع دون تحديد حصة لشقة في الأجزاء المشتركة، فكيف تحدد هذه الحصة؟ نجد في القانون الفرنسي رقم10 لسنة65 (يوليو) أنه إذا لم يوجد اتفاق في حالة تعارض السندات فإن حصة كل شيء مشترك... (في الكتاب) حسب تحديد هذه القيمة عند احتساب.. ويعتد بذلك بمكونات الوحدة ومساحتها وموقعها دون النظر للاستعمال المقرر لها. وهنا نضع خط أحمر.. فمتى يكون هذا؟ وقت إنشاء الشيوع؟ أم وقت التصرف في الوحدة؟ بالنظر إلى قيمة الوحدة وقت إنشاء الشيوع، ولا يجوز النظر لوقت آخر لأن الوحدات تتغير من حيث تغير الأسعار والمنطقة، بخلاف عوامل أخرى، فلن نصل إلى حل، والنقطة التي تثبت معها هي وقت الشيوع.

 

 

 

تؤل ملكية الأرض لجميع ملاك الشقق السكنية و تكون المكية حسب عدد ملكية كل فرد بالعمارة و على ذلك تترتب الحصص فيما معناه أن الذى يتملك شقة غير الذى يتملك أكثر و تكون الملكية مشاع و لكن يفضل أن ينص ذلك بعقد البيع و ذلك للدقة و غلق أى باب من أبواب المنازعات 

يجب ان ينص عقد شراء اي شقة بغض النظر عن الطابق سواء كان ارضيا او في الدور الاخير انه مالك الشقة شريك في قطعة الارض التي شيدت فيه الشقة .

بحسب إذا وجد بند في العقد الذي تم التوقيع عليه ينص على ذلك .. أما إذا لم يوجد نص يحدد ذلك فهذا معناه أنهم جميعهم شركاء في المال الشائع " الأرض " ..