ما الفرق بين دعوي صحة ونفاذ عقد البيع ودعوي صحة توقيع؟

دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية الهدف منها اثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون الحكم بصحة البيع بمعنى ان البائع يقر بصحة توقيعه ولكنه قد ينازع فى موضوع البيع وانه لم يقصد هذا

فهى من الدعاوى المدنيه والاختصاص لها بعد التعديل الجديد امام المحكمه الجزئيه وبالنسبه للاختصاص المحلى يكون محل موطن المدعى عليه او العقار وهى دعوى تحفظيه الغرض منها فقط ثبوت توقيع البائع على عقد البيع وتتعرض لظاهر العقد دون النواحى الموضوعيه وهى لاتنقل الملكيه

دعوى صحة التوقيغ هى دعوى ترفع بناء على طلب من المدعى ضد المدعى عليه باثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد او شرط او غيره فهى دعوى تنصرف الى توقيع المدعى عليه وليس لها اثبات او حجة الا فى اثبات ان التوقيع المذيل بالعقد هو توقيع المدعى عليه ولا تمس اصل الحق او نقل الملكية فى وجود ما يتعارض معها من عقد اخر مسجل او بيع نافذ على ذات المباع او المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة فهى دعوى تحفظية لا تنصرف الا فى اثبات ان التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه ويطالب الحكم فيها بالمادة(45)من قانون الاثبات ونص المادة45اثبات انه يجوز لمن بيده محرر غير رسمى ان يختصم من يشهد عليه هذا المحرر ليقر انه بخطه او امضائه اوبختمه او بصمة اصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الاداء وزلك يكون بدعوى اصلية بالاجرائات المعتادة.

اما دعوى الصحة والنفاذ:- هى دعوى الهدف منها نقل الملكية الى المشترى فى سجلات الشهر العقارى والمساحة اى ان الحكم يكون فى الموضوع ذاته وتنتهى علاقة البائع بالعقار المبيع تماما فهى تقوم مقام التسجيل فى الشهر العقارى .. فالاسبقية بالتسجيل بمعنى لو ان البائع قام ببيع نفس العقار الى شخصين الاول بتاريخ1/1/2010 والثانى بتاريخ1/2/2010 وقام الثانى بالتسجيل قبل الاول فالعقار من قه لان الاسبقية بالتسجيل رغم ان العقد الاول سابق فى تاريخه على العقد الثانى تلك الدعوى هى من اهم قضايا القسم المدنى من القانون حيث انها اقوى واشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من اهميةمطلقة فى اثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع فى حق البائع حيث انها تعادل التوثيق والتسجيل العقارى بل فى بعض الاحوال تكون اقوى من تسجيل الشهر العقارى وهذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة وهى تقديم طلب للشهر العقارى وكشف تحديد مساحى يتم دفع مبلغ مالى عليه بهيئة المساحة التابع لها العقار او الارض او الحق الوارد بها وتقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم من صاحب الشان واعطاء راى وكشف مساحى ببيان هذه المساحة وموقعها وتاكيد صحة الطلب من عدمه وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى امانة قضائية بالمحكمة وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة لاثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه وهى من اشد الدعاوى حساسية حيث انها تنصرف الى الحق الوارد بها والحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة فى الاثبات لذلك يكون القضاء فيها دائم الحظر واعلان جميع الخصوم اعلانات قانونية تقطع الدفع بعدم الاعلان والجهالة به

فهي دعوى عينيه عقاريه الغرض منها اثبات صحه العقد باكمله من البدايه الي النهايه ولها خطوات لابد من اتباعها حتي يستطيع رافعها نقل ملكيه العين محل البيع اليه ملكيه تامه وبالتالي فانها دعوى ناقله للملكيه . طبعا من المعرووف للجميع ان دعوي الصحة و النفاذ و حكمها هي التي تقوم مقام التسجيل ام دعوي صحة التوقيع فلا تقوم مقام التسجيل

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي هي دعوى مدنية الغرض منها جعل عقد البيع المؤرخ سند ملكية وقابل للشهر وبناء" تسليم العقار المبيع وبالتالي يكون صحيح ومنفذ قبل البائع واى خلافات أخرى علية وهى دعوى قوية وتعتبر سند ملكية بعكس دعوى صحة التوقيع التي هي عبارة عن دعوى تحفظية تفصل في صحة التوقيع الصادر من البائع دون الفصل في الموضوع إجراءات رفع الدعـــــــــــــــوى1- يجب ان يتضمن عقد اليبع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند ايلولة الملكية انها الت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - او عقد مسجل - او حكم تثبيت ملكية لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقدة ان الت الملكية عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائى 2- يتم تقديم طلب الى الشهر العقارى ويتم تصويره4 صور ثم يتم تحديد رسوم فى ظهر الطلب ويتم تسديد الرسوم بخزينة الشهر العقارى ويتم اخذ ايصال من الشهر العقارى برقم الطلب والذى لابد من الحفاظ علية.3- بعدها بعدة ايام يتم الذهاب الى المساحة التى بها العقار محل الدعوى والسؤال عن الطلب المقدم ويتم استخراج الطلب من المساحة والتأشيرة من المدير وتحديد موعد للمعاينة .4- بعد تحديد موعد للمعاينة يتم الذهاب فى الموعد المحدد للمعاينة الى المساحة بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة او العقار موضوع الطلب و يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى 5- يتم بعد ذلك سحب كشف التحديد مرفق به الطلب ويتم نقل كشف التحديد كما هوعلى ورقة بيضاء6- يتم الرجوع الى الشهر العقارى لتسليمه كشف التحديد والطلب وتقدير الرسم على الورقة البيضاء ويتم تحديد الامانة القضائية والشهر العقارىخلف الورقة البيضاء ويتم دفع هذة المبالغ بالمحكمة مع رفع الدعوى وتحديد الجلسة والاحتفاظ بالوصلين احتفاظ تام ولا يمكن التفريط فيهم ابدا# ملحوظة # الورقة البيضاء السابق الاشارة اليها تختم من مدير الشهر العقارى اربع اختام فى الاربع اركان فى الاعلى والاسفل بختم صالح للشهر وذلك قبل التقديم للمحكمة.7- ويتم سحب عقد اخضر خالى من خزينة الشهر العقارى بخمسة جنيهات و كتابة علية ما كتب على الورقة البيضاء كمشروع تسجل ويكتب علية تاريخ الجلسة8- العودة للشهر العقارى لممارسة شهر الصحيفة الخضراء من الموظف المختص للشهر ويكون معك الوصلين السابق الاحتفاظ بهما اثناء الشهر9- مهم جدا ان يوقع البائع على عقد صلح لينتهى النزاع صلحا" ولا حكما" خاصة وان حضر فى الجاسة واقر بما جاء بهذا المحضر فى الجلسة حتى لا يتم الرجوع علية بعد ذلك برسوم الشهر او اتعاب المحاماة10- يتم تحضير حافظة مستندات وبها الاعلانات وبهاالاتى :-ــ مشروع التسجيل( العقد الاخضر المشهر فى الشهر العقارى) ــ كشف رسم الضرائب العقارية وخريطة مساحية 11-ويتم الاعلان بالجلسة فاذا حضر المدعىعلية واقر بالبيع نطلب وذلك بمحضر الجلسة بعد التوجية بالحضور عن المدعى بالتوكيل رقم ( ) باثبات عقد الصلح المبرم مسبقا وافراغ محتوياتة فية وجعلة فى قوة السند التنفيذى وفى حالة عدم حضورالمدعى علية نلتمس حجز الدعوى للحكم.12-واخيرا وبعد صدور الحكم نحضر الصيغة التنفيذية وتكون على العقد الاخضر فاذا كان سند البائع عقد مسجل يتم التوجة الى الشهر العقارى لتسجيل الحكم ودفع ثلاثة ارباع امانة الشهر العقارى المحدد سلفا" بخلف الورقة البيضاء اذ انها ربع الرسم ثم التوجة الى مصلحة الضرائب العقارية للحصول على خاتم (ناقل للتكليف)ودفع الرسوم وبالتلى يتغير التكليف الموجود فى سجلات الحصر بالضرائب العقارية الى تكليف المشترى وللتاكد بعد ذلك يتم طلب كشف رسمى عن العقار للتاكد من الاسم الجديد( الصادر لة التكليف الجديد)

دعوي صحة التوقيع

مفهوم دعوي صحة التوقيع:-

وقد يكون بيد المشتري ورقة عرفية بالبيع. أي عقد بيع عرفي وموقع علي هذا العقد من البائع بإمضائه أو بختمه أو ببصمة إصبعه ومع ذلك يمتنع البائع عن الذهاب إلي الجهة المختصة للتصديق علي توقيعه تمهيدا للتسجيل. ويجوز للمشتري في هذه الحالة أن يرفع دعوي بصحة ونفاذ العقد ولكن قد يلجأ المشتري إلي رفع دعوي بصحة توقيع العقد وهي أكثر يسرا وأقل شأنا من صحة التعاقد. ومن ثم يجوز للمشتري أن يختصم البائع لكي يقر البائع بأن الورقة العرفية موقع عليها بإمضائه أو بختمه أو ببصمه اصابعه ويكون ذلك بدعوي أصلية والإجراءات المعتادة فإذا حضر البائع في الدعوي وأقر أو سكت أو لم ينكر توقيعه أو لم ينسب التوقيع إلي أي أحد سواه اعتبرته المحكمة مقرا علي توقيعه علي ورقة البيع ويتحمل المشتري جميع مصروفات دعوي صحة التوقيع أما إذا لم يحضر البائع حكمت المحكمة في غيبته بصحة التوقيع ومع ذلك يجوز له أن يعارض في هذا الحكم في جميع الأحوال.

ولما كان الغرض من دعوي صحة التوقيع هو مجرد ثبوت أن التوقيع الموضوع علي ورقة البيع هو نفس توقيع البائع فإنه لا تجوز المناقشة في هذه الدعوي في أمر صحة التعاقد ونفاذه كما هو الحال في دعوي صحة التعاقد فلا يطلب المشتري إلا إثبات صحة توقيع البائع علي الورقة العرفية ولا يجوز للبائع بعد ثبوت صحة توقيعه علي العقد العرفي أن طعن في البيع بأنه باطل أو انه قابل للإبطال.

وكما يجوز للمشترلاي أن يرفع دعوي صحة التوقيع علي البائع يجوز له أيضا أن يرفعها علي ورثة البائع إذا كان البائع قد مات.

الاختصاص في دعوي صحة التوقيع:-

دعاوي صحة التوقيع ودعاوي التزوير الأصلية تقدر قيمتها بقيمة الحق المثبت في الورقة المطلوب الحكم بصحة التوقيع عليها أو بتزويرها. وعلي هذا فإن الاختصاص القيمي بدعوي صحة التوقيع ينعقد طبقا للقواعد العامة الخاصة بتقدير قيمة الدعوي. فتقدر قيمتها بقيمة الحق المثبت في المحرر المطلوب الحكم بصحة التوقيع الوارد به أو تزويره فتختص محكمة المواد الجزئية بالحكم ابتدائيا في الدعوي المدنية والتجارية التي لا تجاوز قيمتها عشرة آلاف جنيه ويكون حكمها انتهائيا إذا كانت قيمة الدعوي لا تجاوز ألفين جنيه.

الحكم في دعوي صحة التوقيع:-

وتقتصر مهمة المحكمة علي التحقيق فقط من نسبة صدور الورقة إلي المدعي عليه أو عدم نسبته إليه دون أن تتعرض لأصل الحق الوارد بها.

إنكار التوقيع بالختم:-

ويختلف التوقيع بالختم عن التوقيع بالإمضاء من ناحية أن الختم منفصل عن شخص الإنسان فيتصور أن يحصل التوقيع بختم الشخص نفسه بينما يكون هذا التوقيع قد حدث علي غير علم منه فيعترف بصحة ختمه ولكن ينكر أنه وقع به علي الورقة المتمسك بها عليه وتثير هذه الصورة صعوبة عند تحديد الخصم الذي يقع علي عاتقه عبء الإثبات وعند تحديد الإجراءات التي تتبع فيه. وقد تعددت الآراء في هذا الصدد وقد قيل أن الاعتراف بالختم مع إنكار التوقيع به يعتبر إنكارا للورقة العرفية فتبقي الورقة العرفية حجة عاي صاحب الختم حتي يقيم هو الدليل علي صحة ما يزعمه. ولا يكون ملزما في هذا الإثبات باتباع إجراءات خاصة. فيكتفي مثلا أن يطلب من المحكمة إحالة الدعوي إلي التحقيق بشهادة الشهود.

تقادم دعوي صحة التوقيع:-

وتتقادم دعوي صحة التوقيع بمضي خمسة عشر سنة من تاريخ توقيع الورقة شأنها في ذلك شأن سائر الدعاوي ويسقط حق المشتري في إثبات صحة التوقيع.

الفرق بين دعوي صحة التعاقد ودعوي صحة التوقيع:-

1-   يلاحظ أن المطلوب في صحة التعاقد هو إثبات صدور عقد البيع من البائع وأنه بيع صحيح ونافذ وقت صدور الحكم. أما المطلوب في دعوي صحة التوقيع فهو مجرد إثبات أن التوقيع الذي تحمله ورقة البيع العرفية هو توقيع البائع.

2- يلاحظ أن البائع في دعوي صحة التعاقد يستطيع أن يطعن في البيع بالبطلان او الإبطال أو الفسخ أو الإنفساخ أو عدم النفاذ لأي سبب ولا يستطيع البائع ذلك في دعوي صحة التوقيع.

3- ويلاحظ أن الحكم بصحة التعاقد يجعل البيع في مأمن من أن يطعن فيه فيما بعد بالبطلان أو الإبطال أو الفسخ أو الإنفساخ أو عدم النفاذ أما الحكم بصحة التوقيع فلا يمنع من الطعن في البيع بجميع أوجه الطعون السابقة الذكر.

4- ويجوز للمشتري أن يرفع باسم البائع علي البائع للبائع دعوي صحة التعاقد ولا يجوز له أن يرفع دعوي صحة توقيع.

ويلاحظ أن دعوي صحة التعاقد تسجيل صحيفتها ومن وقت تسجيلها ولا يستطيع البائع ان يتصرف في العقار حتي إذا صدر الحكم بصحة التعاقد وأثر به المشتري علي هامش تسجيل صحيفة الدعوي أصبح أي تصرف صادر من البائع غير نافذ في حق المشتري إلي حين أن يسجل المشتري عقده.

السلام عليكم اولا بالنسبه لدعوى صحه التوقيع فهى من الدعاوى المدنيه والاختصاص لها اولا بيكون بعد التعديل الجديد امام المحكمه الجزءيه ثانيا وبالنسبه للاختصاص المحلى بيكون اما محل موطن المدعى عليه او العقار وهى دعوى تحفظيه الغرض منها فقط ثبوت توقيع الباءع على عقد البيع وتتعرض لظاهر العقد دون النواحى الموضوعيه وهى لاتنقل الملكيهاما دعوى صحه ونفاذ فهى دعوى مدنيه عقاريهالاختصاص حسب قيمه العقار وحسب مكانه ولابد من شهر عريضتها ثم بعد صدور الحكم يسجل ويقوم مقام التسجيل وهلى ناقله للملكيه اولا فان دعوى صحة التوقيع لا ترد على صلب عقد البيع وانما هى فقط لاثبات صحة صدور البصمه او الامضاء او التوقيع لمن اصدره الا وهو البائع في عقد البيع الابتدائي وبالتالي فلا سبيل للطعن علي هذا الامضاء او التوقيع او البصمه اونما من الممكن الطعن بعد ذلك ع صلب عقد البيع دون التوقيع فلا يتعرض له من خلال تلك الدعوى1 وبالتالي فان هذه الدعوي هي ليست دعوي ناقله للملكيه فهي دعوى تحفظيه فقط.ثانيا اما دعوى صحه ونفاذ فهي دعوى عينيه عقاريه الغرض منها اثبات صحه العقد باكمله من البدايه الي النهايه ولها خطوات لابد من اتباعها حتي يستطيع رافعها نقل ملكيه العين محل البيع اليه ملكيه تامه وبالتالي فانها دعوى ناقله للملكيه .طبعا من المعرووف للجميع ان دعوي الصحة و النفاذ و حكمها هي التي تقوم مقام التسجيل ام دعوي صحة التوقيع فلا تقوم مقام التسجيل

دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية الهدف منها اثبات صحة توقيع علي العقد اما دعوى الصحة والنفاذ:- هى دعوى الهدف منها نقل الملكية الى المشترى فى سجلات الشهر العقارى